Yükselen kira fiyatları her geçen gün yeni bir kiracı-ev sahibi tartışması yaratıyor. Kiraları artırmak isteyen ev sahipleri ile karşı çıkan kiracılar arasındaki gerilim artık dava öncesi arabuluculukla çözülmeye çalışılacak. Uyuşmazlık davası açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek. Bu gelişmelere değer katan İstinye Üniversitesi (İSU) Meslek Yüksekokulu (MYO) Adalet Programı Lideri ve Öğretim Üyesi Vehbi Doğan, Adalet Bakanlığı’na göre, Şimdiye kadar zorunlu arabuluculuğa başvurulan uyuşmazlıkların yüzde 69’u çözüme kavuşturuldu.
1 Eylül’den itibaren geçerli
İstinye Üniversitesi (İSÜ) Meslek Yüksekokulu (Meslek Yüksekokulu) Adalet Programı Lideri Öğretim Üyesi Doğan, arabuluculuğun zorunlu hale gelmesinin ardından vaka artışlarının azalabileceğini belirterek, şunları söyledi:
“1 Eylül 2023 tarihinden itibaren TBMM’de kabul edilen yasa tasarısının sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunlu hale geliyor. Bu davaların ortasında da bazı istisnalar dışında kira faizinden doğan ihtilaflar yer almaktadır. Böylece 1 Eylül’den itibaren ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale geldi. Ülkemizde kiralama fiyatları son zamanlarda öngörülemeyen bir hızla artmaktadır. Ev sahipleri, tahliye amacıyla kiracılarını kirayı artırmaya zorluyor veya davalar açıyor. Adalet Bakanlığı verilerine göre bugüne kadar zorunlu arabuluculuğa başvurulan uyuşmazlıkların yüzde 69’u incelendi. Tespit edilen istatistiklere yakın sayı
Kira uyuşmazlığının arabuluculuk süreci içerisinde çözüleceği düşünülebilir, elzem arabuluculuk kira uyuşmazlıklarına ilişkin davaların azalmasına katkı sağlayabilir ancak tek başına yeterince etkili olamamaktadır. Yani vaka artışını biraz azaltabilir ama ekonomik durum öngörülebilir hale gelmeden duracağını düşünmüyorum.”
Arabuluculuk sürecinin işleyişi hakkında bilgi veren Doğan, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Ev sahipleri (ev sahipleri) davaları büyük çoğunlukla açacakları için, dava açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvuracak olanlar da onlar olacaktır. Yönetmeliğe göre kiracı başvurusunda herhangi bir kısıtlama olmamakla birlikte uygulamada çoğunlukla konut sakinleri başvuru yapacak. Zorunlu arabuluculuk, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığınca tutulan sicile kayıtlı arabulucular tarafından yürütülür.
Başvurular, adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına, aslına uygun elektronik imza ile imzalanmak kaydıyla, fiziki olarak veya UYAP vatandaş portalı üzerinden veya UYAP avukat portalı üzerinden bir avukat aracılığıyla mevcut form doldurularak yapılabilir. Arabulucu taraflarla iletişime geçer ve onları toplantıya davet eder. Arabulucu, ticari davalara ilişkin ihtilaflar hariç olmak üzere, arabuluculuk sürecini üç haftaya kadar ek bir haftalık uzatma süresinden sonra en geç dört hafta içinde sonlandırır.
Arabulucu, taraflar arasındaki irtibatı kurar ve onları bir araya getirerek uyuşmazlıklarını kendilerinin çözmesine olanak tanır. Süreç sonunda taraflar anlaşamazlarsa, açılacak davada arabulucu tarafından düzenlenen nihai raporun mahkemeye sunulması gerekir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda hukukun üstünlüğü olan arabuluculuk süreci de aynı şekilde yürütülecektir.”
Yasal kira artış oranlarına da değinen Doğan, “Sözleşmeli konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira bedeli artışlarını serbestçe kararlaştırabilir. Konut sahipleri yıllık TÜFE artışının altında kalmak kaydıyla herhangi bir oran belirleyebilirler. Beş yıl için sözleşme ile belirlenen artış oranına göre kira artışı yapılabilir. Beş yıl sonra kiraya veren (ev sahibi) emsal şartlara göre kira bedelini artırmak isterse dava açarak hakim kararı ile kirayı artırabilir. Mahkemece belirlenen kira bedeli üzerinden sözleşme ile belirlenen artış oranları her kiralama dönemi başında uygulanmaya devam eder.
Belirli özel durumlar dışında kiracının tahliyesi mümkün değildir.
“Ev sahibi hangi hallerde kiracıyı tahliye edebilir? Bir kiracı evden çıkmak istemiyorsa ne yapmalı ya da yapabilir?” Doğan, soruya şu yanıtı veriyor:
“Kiraya veren (ev sahibi) ve kiracı, özgür iradeleri ile yapmış oldukları kira sözleşmesi ile kira artışını belirlemektedir. Bu artış hızında TÜFE oranı üst sınırdır. Kiracı bu sınırın üzerindeki artış oranını kabul etse bile fazla kısım geçersizdir, dava yoluyla hakkını alabilir. Ancak, beş yıldan uzun süreli bir kiralama için normal ekonomik koşullar altında, karşılaştırılabilir kiraların biraz altında bir artış talebini kabul etmek kiracının yararına olacaktır.
Çünkü geriye dönük kira zammı ödemek zorunda kalacak ve dava masraflarını üstlenecektir. Ancak ülkemizdeki mevcut ekonomik koşullar altında bu durumun kiracının lehine mi yoksa zararına mı olduğunu tahmin etmek biraz güç. Kiraya veren (ev sahibi) herhangi bir ilişki göstermeksizin ancak 11 kira yılının bitiminden üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kiracının tahliyesini talep edebilir. Kanunda belirtilen bazı özel durumlar dışında kiracının tahliyesi mümkün değildir.
